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资 阳 地 建 信 息第18期

发布时间:2017年09月13日     浏览次数:1486次

         


      第  18

商会秘书主办                            2017911      

 

按:为深入理解新经济发展理念,厘清房地产业走势。现将《黄奇帆在复旦大学谈房地产经济十大失衡》分期编发,以期有所裨益。

 

 (续上,接17期)

失衡之六:销售租赁比例

在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。

这十年开发的房屋,每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

租赁市场有3个不足:第一,租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,租房的人和企业,可以随心所欲地调租金;第二,业主随意把房子收走;第三,各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。

老百姓有了这个心态之后,会觉得我现在租房子是没办法,只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

失衡之七:房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价,一线城市一般都在40年左右。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价,家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说,我们高得离谱。一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年。

失衡之八:房地产内部结构

一二线城市土地供不应求,房产开发量供不应求,这些地方只够卖三四个月,而且是在限卖限购的情况下,不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。这是一种失衡,资源错配。

供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子,供过于求的地方应该不再批土地给它。这就要把错配的资源调配回来。具体而言,房地产开发是个供给端的概念,不是等到市场需求端来调控,一定是在供给端,政府和企业可以有明确的信息,进行调整的。

比如,一个城市人均住宅是多少,大账上说40平方米,如果只有100万人,这个城市造4000万平方米就够了,过去几十年,留了2000万平方米,结果每年又去开发1000万平方米,五年一过,有个七八千万平方米,人均住宅面积就变成70平,80平,肯定过剩。

所以这是可以预测的,应该有规划数的,上下波动个10%、15%,不得了,不能由着开发商想盖多少盖多少,政府短期效应,这会儿开发的多,GDP投资拉动的多,短期效应,然后拍拍屁股走了,这个地方容易烂尾,后面的人收拾烂尾。

一个地方应该建多少写字楼?各个地方都在盖写字楼,作为城市中央商务区造的写字楼,为全社会的贸易公司服务的,一般中等城市以下,每两万元GDP一平方米,如果你的城市有1000亿的GDP,说穿了,500万平方米的写字楼到极限了,多造一定是过剩的。

如果是像上海这样的大城市呢,资源利用率高,其实GDP,4万元左右一个平方,上海一年有25000亿的GDP,第三方造的为所有人用的写字楼,6000万平方米足矣。上海商业零售额在1万亿左右,这1万亿盖多少商场、零售商店呢?大账上说,2万元一平方米,1万亿造5000万平方米;上海还有一种方法,一个人2平方米,上海现在2400万人,打造5000万平方米,这种算法内在都有规则。如果你一平方米的商业零售只有1万元,这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元,赔死了。

有些城市,开发商一进来,搞一个五十万方的大卖场,不是一个老板搞的,这个老板搞两个,那个老板搞两个,政府有兴致批,都是空城鬼城的代表,好大喜功的代表。

这些都是要吸取教训的。

失衡之九:市场秩序

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅,原来是工业后来做商业,随便转化用途,随意变换容积率,可能政府知道了,罚款一下。

各种乱象很多。房产销售时,商铺的面积切碎了卖,卖不掉了,售后返租,实际上是高息揽储,最后坏账,变成社会不稳定的源头。

房产商在融资的时候,高利贷,职工系统乱集资,社会上骗老百姓乱集资,都是房产商在开发中的乱象。

还有一种,批了土地后,两年必须启动开发,三五年完成,太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍。

政府土地储备很少,开发商土地多多,囤地,囤房,卖不掉的房,切碎了卖,售后返租,当股票一样的当成标准化的再卖。

这些都是要加强管理。

失衡之十:调控方向

失衡是政府本身在管理房地产时,经济下行希望刺激房地产,往东调,房地产泡沫来了以后,希望压住它,稳住它,不让它乱涨价,往西调。现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

再有呢,采取的办法行政性的居多,短期的措施缺少理性的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少。

这就是我们在调控方面的缺陷,也是习总书记批评的,这种政府长周期的法制性的问题。

以上十项,是房地产失衡的具体表现,这种失衡会带来三个后果:实体经济脱实就虚,土地成本高,房价高,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

实体经济看到搞房地产那么轻松,卖套房比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投,都投到房地产。实体经济的职工,也因为房地产价格过高,招来的人才买不起房,没地方住。

 

从长周期来说,房地产是必须要有的,但是高房价造成的后果,对实体经济的伤害是不言而喻的。(完)

 

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