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央行降准+LPR调整:“稳金融”下 房住不炒仍是主调

发布时间:2019年09月16日     浏览次数:1233次

    近来,金融政策的一系列调整,比如,央行降准释放9000亿元,LPR政策调整利率下行,引发行业对房地产市场走向的猜测。但是,回顾近来房地产市场的调控动态,“房住不炒”依然是主基调。业内人士表示,房地产市场平稳健康发展是经济问题,也是民生问题。在去杠杆、稳金融的背景下,市场调控依然是“稳”字当头。

    央行降准释放约9000亿元 对后期楼市影响不大金融政策近期一系列调整,如中国人民银行下调金融机构存款准备金率(以下简称“降准”)释放资金约9000亿元、LPR(贷款市场报价利率)政策调整等,引发了房地产业对市场走向的猜测。但回顾近来房地产市场的调控动态,“房住不炒”依然是主基调。业内人士表示,房地产市场平稳健康发展既是经济问题,也是民生问题。在去杠杆、稳金融的背景下,市场调控依然“稳”字当头。

    近日,中国人民银行发布公告称,为支持实体经济发展、降低社会融资实际成本,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)。此外,为加大对小微企业和民营企业的支持力度,再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点,于10月15日和11月15日分两次实施到位(每次下调0.5个百分点)。

    中国人民银行有关负责人表示,此次降准释放长期资金约9000亿元,包括全面降准释放资金约8000亿元、定向降准释放资金约1000亿元。财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的法定准备金率为6%,为金融机构中最低且处于较低水平,此次央行降准不包含这三类金融机构。

    9月4日,国务院常务会议指出,坚持实施稳健货币政策并适时预调微调,落实降低实际利率水平措施,及时运用普遍降准和定向降准等工具,引导金融机构将资金更多用于普惠金融,加大对实体经济支持力度。对于房地产业而言,业内人士更关心央行降准对于楼市的影响。

    合硕机构首席分析师郭毅认为,虽然央行降准释放了较大规模的资金,但主管部门此前已经出台多项政策,加强对房地产市场的金融监管,房地产贷款、海外发债以及房地产信托等层面都在相应收紧。个人房贷方面,主管部门也已经制定相对灵活的市场利率,同时明确了利率下限。所以,本次央行降准对房地产业并不会形成特别明显的带动作用。

    中原地产首席分析师张大伟持有相同观点。他认为,央行降准并不是为了刺激房地产。主管部门已经筑起房地产市场“大坝”,避免资金流入楼市。7月以来,相关部门针对房地产信贷、资金收紧等方面的表态多达25次。8月,各地房地产调控政策出台多达60次,仅次于各地密集召开“两会”的时段。2019年1月至8月,全国房地产调控政策出台多达367次,相比去年同期的315次增长了17%。从全国范围看,金融政策收紧是今年房地产业的最主要特点。

    贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,从历次央行降准尤其是去年10月的降准效果来看,房地产市场并没有出现明显回温,主要原因仍在于整体购房政策没有变化。当前房地产市场政策环境保持稳中有紧,“房住不炒”将继续实施,因此央行降准对后期楼市影响不大。

    LPR政策调整 房贷利率“下限”设卡

    除了央行降准引发房地产市场猜测之外,此前LPR政策调整也激起了一番讨论。8月中旬,中国人民银行发布公告称,为深化利率市场化改革、提高利率传导效率、推动降低实体经济融资成本,决定改革完善LPR形成机制。业内人士彼时认为,改革完善LPR形成机制后,会要求银行新发放贷款逐渐以LPR作为定价基准,以引导贷款实际利率下行。房贷利率是否随之下行,成为业界关注焦点。

    随后,中国人民银行进一步发布公告表示,为坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完善LPR形成机制过程中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,个人住房贷款定价基准将从贷款基准利率转换为LPR,同时作出相应规定。值得关注的是,公告称首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR;二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的LPR加60个基点。

    中国人民银行有关负责人表示,目前,LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上个人住房贷款利率有直接对应的基准;1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准,可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后,可通过调整体现期限利差因素。

    明源地产研究院认为,房贷利率虽由参考基准利率变为参考LPR,但最终仍要保持基本稳定。与改革之前相比,申请个人房贷无论是首套房还是二套房,利息支出基本不受影响。此前,中国人民银行给商业银行房贷利率调整设定上下限,但没有银行“一探到底”,多数上浮10%~20%。目前,大部分城市主流房贷利率平稳,业界由此认为政策仍主要为平稳房地产预期。

    许小乐认为,虽然LPR政策使房贷利率有了调整空间,但因为此前政策卡住了房贷利率下限,因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率情况的发生。

    易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,中国人民银行此次改革完善LPR形成机制,目的并非直接利好房地产。近年来,银行信贷资金“脱实向虚”,造成实体经济融资难、融资贵,金融服务业、房地产业等发展迅速,进一步加剧了行业杠杆风险,“这是推动降低实体经济融资成本而出台的改革性政策”。

   “稳金融”势在必行 市场预期平稳

来源:建设报