为规范我市住宅小区公共收益管理增强透明度切实维护您的合法权益我市最新出台了《资阳市住宅小区公共收益管理工作指引》为了让您快速了解关键内容我们特以问答形式进行解读快和小住一起来了解
一：什么是公共收益？
搞清“钱”从哪来
问我们常说的“小区公共收益”到底是什么？包括哪些？答公共收益，就是利用咱们小区里属于全体业主共有的部分（比如公共道路、场地、电梯、外墙等）进行经营活动获得的收入，在扣除合理成本后，属于全体业主共有。主要包括：✅ 公共房屋租赁、场地租金（如快递柜、自动售卖机占地费）；✅ 公共区域停车费；✅ 电梯广告、楼道广告、外墙广告等广告收入；✅ 公共区域商业活动收入；✅ 通信基站等设备的场地占用费；✅ 公共设施报废后的残值收入；✅ 相关单位支付的违约金、赔偿金等；✅ 这些收益产生的利息。核心提示：这笔钱不是物业公司的“额外收入”，而是全体业主的“集体钱包”。
二：谁来管理公共收益？
明确“钱”谁在管
问小区的公共收益由谁负责经营管理？答管理主体遵循“业主决定”的原则业主大会成立前： 按前期物业服务合同约定执行。若无约定，由物业管理委员会或居（村）民委员会临时代管，或征得业主同意后委托物业公司管理。业主大会成立后： 由业主委员会或物业管理委员会管理，也可委托物业服务企业管理。关键点在于，须在《管理规约》或《业主大会议事规则》中明确约定。
问委托物业公司管理时，需要注意什么？答必须在物业服务合同中明确约定经营管理事项，包括：收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、审计等。委托期限不得超过物业服务合同期限。
三：公共收益如何存放？
保障“钱”的安全
问公共收益的钱存在哪里？有什么要求？答为确保资金安全，必须开设独立的公共收益专用账户。·账户性质： 必须是独立账户，严禁以任何个人名义开户。·账户主体： 业主大会成立后，业委会应申请社会信用代码，以业主大会名义开设账户。·资金安全： 审慎开通电子支付，如需开通需经业主大会同意，鼓励采取双U盾、多人复核等安全措施。·资金归集： 所有公共收益必须及时转入这个专用账户。◆核心提示：支持街道办事处（乡镇人民政府）与公共收益管理单位共同管理公共收益账户。
四;公共收益怎么花？
规范“钱”的用途
问公共收益可以用在哪些地方？答必须经业主大会同意，主要用于：✅ 维修、更新、改造小区公共部位和设施设备；✅ 公共设施的应急处理；✅ 召开业主大会、业委会的工作经费；✅ 业委会成员的适当补贴；✅ 审计、税费等管理费用；✅ 补充住宅专项维修资金；✅ 其他经业主大会同意的合法开支。◆核心提示： 本应由物业公司承担的费用或开发商保修范围内的维修，不得使用公共收益。
案例讲解
业主共有部分的收益归全体业主共有，未经业主共同决定程序，物业服务人不得擅自处分——某小区业委会诉某物业管理公司、某物业管理公司某分公司业主共有权纠纷案（转自四川法院第二批涉物业纠纷典型案例）
一：基本案情某小区业委会与某物业管理公司某分公司约定案涉小区公共收益由业委会与物业服务人按6：4核算运营成本，税费及公共设备维修及改造费由业委会承担。合同履行过程中，案涉小区业委会召开会议，某物业管理公司对2021年前案涉小区公共收益中业委会应得金额予以确认并进行了转款支付。后因各方对2022年后公共收益分配发生争议，案涉小区业委会于2024年11月向法院起诉，请求判令某物业管理公司、某物业管理公司某分公司向其提交案涉小区2022年至2024年1月公共收益清册及管理成本依据，并向其支付公共收益中业委会应得份额及资金占用利息。某物业管理公司辩称，2022年至2024年1月案涉小区业主共有部分的经营利润不足以抵扣物业运营成本及公共部分维修费用，故无需向业委会支付相应收益。
二：裁判结果审理法院认为，依照民法典第二百八十二条的规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。对于案涉小区的人车分流整改、屋面排水管整改、外墙砖维修、停车场道闸系统及设备提升改造等维修改造项目，某物业管理公司未能举证证明系经过业主大会同意后实施。因未经业主大会同意自行实施上述行为，可能对业主的权益造成损害，故对某物业管理公司关于从案涉小区业主共有部分收益中扣除上述费用的主张，应不予支持。审理法院遂判决，某物业管理公司某分公司向某小区业委会支付2022年至2024年1月该小区公共收益及资金占用利息，某物业管理公司承担补充清偿责任。
三：规范指引《中华人民共和国民法典》
第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
问使用公共收益需要走什么程序？答程序公开透明是关键1.制定方案： 鼓励事先制定使用方案，包括用途、预算等，并提交业主大会表决。2.公示备案： 使用前，方案及决策记录需向居（村）民委员会备案；使用后，合同、验收报告、审计报告等资料也需备案。3.鼓励计划： 鼓励制定年度使用计划，并交由业主大会表决。
五：业主如何监督？
确保“钱”的透明
问我们业主如何了解公共收益的收支情况？答您享有充分的知情权和监督权·定期公示：管理主体每半年至少公示一次收支、结余等情况，每次公示期不得少于30日，位置在小区公告栏等醒目处。·随时查询：业主有权查询收支明细、合同等相关材料。·异议处理：对账目有异议，可向管理主体提出，对方应在7日内解释说明。若对答复不满，可向街道办事处（乡镇政府） 寻求协调处理。
问什么情况下需要对公共收益进行审计？答在以下情况，经业主大会同意，应委托专业机构审计✅ 物业服务企业更换时；✅ 业委会任期届满或中止时；✅ 业委会主任在任期内离职时；✅ 其他管理规约约定的情形。审计费用在公共收益中列支，结果需向全体业主公示。一般每三年至少审计一次，鼓励每年一审。
六：管理责任与移交
厘清“钱”的交接
问如果物业公司更换或业委会换届，公共收益如何交接？答有严格的时间和管理规定物业交接：原物业应在终止服务15日内，将台账、资料完整移交给业委会或居委会。业委会交接：业委会应在任期届满10日内，将全部账目资料移交给新一届业委会。资金转账：业主大会账户开设后，物业应根据决定及时转账，不得以业主欠费为由拒绝。
问政府及基层组织在公共收益管理中扮演什么角色？答各方协同共治，保障业主权益：住建部门：负责政策制定、宣讲和培训。街道办事处（乡镇政府）：负主要指导监督责任，每年开展一次检查。居（村）民委员会： 协助街道办做好监督，反映业主诉求。小区党组织：对公共收益使用等重大事项拥有“先议权”，发挥监督作用。
来源：资阳住建
