为推动我市住宅小区自治组织规范有序运行，携手搭建起通向和谐社区的“信任之梯”，现以问答形式整理出一份业委会（物管会）履职建议，助您“向前一步”，依法正确履职。
信任之基：明确法律定位，厘清职责边界
业委会（物管会）在小区公共事务管理中扮演什么角色？是“管理者”还是“服务员”？两者都不是。业委会（物管会）是全体业主的“代言人”和“执行机构”，其权力来源于业主大会的授权。它的核心职责是代表业主利益、监督物业服务、管理共有资产。法律依据①《民法典》第二百七十七条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。②《物业管理条例》第十五条和《四川省物业管理条例》第三十二条、第三十六条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况；（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；（四）拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；（十）监督管理规约的实施；（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。履职核心1.严格执行业主大会决议，不越权决策。2.维护业主共同权益，如监管公共收益、督促物业履约。3.搭建沟通平台，积极化解物业矛盾。4.坚持公开透明，定期公示工作进展和财务收支，确保权力在阳光下运行。
信任之阶：搭建沟通桥梁，依法化解矛盾
工作中常因信息不畅通导致业主误解，应如何应对？“主动沟通” 是消除误解、建立信任的关键途径。法律依据①《民法典》第二百八十五条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。②《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十六条规定：业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。履职要诀1.打破闭门议事：每季度至少召开一次会议，并及时向全体业主公布会议记录。2.坚持信息公开：利用小区公告栏及网络平台及时发布工作信息。3.敢于直面质疑：主动召开业主座谈会，真诚面对焦点问题，不推诿、不敷衍。4.用好“第三方力量”：在僵持情况下，主动邀请社区、街道、专业律师等参与调解，增强公信力。
信任之柱：确保决策经得起检验
如何让广大业主信服业委会的决策？信任是建立在规则刚性及程序正义基础上，所有决策都应严格遵循《民法典》等法律法规和《议事规则》等小区管理规程。法律依据①《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条和《四川省物业管理条例》第十九条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备；（十）物业服务区域划分与调整； （十一）实施自行管理； （十二）物业费调整；（十三）设立业主代表大会以及确定其职责；（十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。提交业主共同决定的事项，应当尊重社会公德，不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。②《物业管理条例》第十二条和《四川省物业管理条例》第二十条规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定本条例第十九条第一款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条例第十九条第一款规定的其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。履职红线1.程序合法是底线：涉及维修资金使用、公共收益处分、物业选聘等业主共同决定事项必须经业主大会表决，业委会不得擅自决定。2.财务透明是生命线：建立共管账户，每季度公示收支明细（附银行流水），报销凭证齐全、可追溯。3.会议规范是保障：做好会议记录并归档保存，确保所有决策有据可查。
信任之顶：我们共同的目标是什么？
履职中感到疲惫委屈时，如何保持动力？不忘初心。小区自治的终极目标不是“权力”，而是通过共建共治共享，让家园更美好。这份事业需要情怀，更需要每一位成员无私奉献。法律依据①《民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。②《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
来源：资阳住建
